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TOUT SUR VIAGER


Qu’est-ce que le viager ?
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Le viager est un type de vente immobilière, son principe est simple :
Il consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain…) à un tiers appelé également débirentier ou acquéreur qui devra en contrepartie, verser un bouquet à la signature du contrat et une rente viagère au vendeur ou crédirentier. La rente est constituée au profit d’une ou plusieurs personnes (ex : un couple). Dans ce cas, la rente viagère sera versée au crédirentier jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Il existe plusieurs types de viager immobilier :

  • Le viager occupé.

  • Le viager libre.

  • La vente à terme.


Le viager immobilier peut donc offrir des avantages au vendeur qui :

  • Reste à domicile sa vie durant.

  • Economise sur la taxe foncière, le coût des gros travaux éventuels, honoraires de syndic dans le cas où il habite une copropriété.

  • Perçoit un complément de revenu mensuellement.

  • Bénéficie d’une fiscalité avantageuse.


Mais également à l’acquéreur qui :

  • Bénéficie d’un investissement locatif sécurisé (viager occupé).

  • Acquiert un bien immobilier à moindre coût.

  • N’a pas recours à un emprunt bancaire.

  • Se constitue un patrimoine pour sa retraite.

  • Bénéficie d’une fiscalité avantageuse.



Le viager occupé
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Cette forme de viager est la plus fréquente du viager immobilier. La valeur du bien est représentée par le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) + le bouquet et la rente viagère. L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat (le bouquet) et le solde en rente viagère mensuelle jusqu’au décès du dernier vendeur (crédirentier) vivant. Le vendeur se réserve la jouissance du bien vendu sous forme d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) durant toute sa vie ou un usufruit (occuper ou louer le bien sa vie durant). Le cas échéant il peut y renoncer, moyennant une augmentation de la rente. Cette modalité est à prévoir lors de la vente d’origine. Le vendeur supportera les charges dites «locatives ». L’acquéreur aura la jouissance du bien au décès du crédirentier. Cette formule permet au vendeur crédirentier de continuer à vivre chez lui tout en payant moins de charges. Cette formule attire également une clientèle d’investisseurs pour habiter, louer ou revendre le bien, une fois hérité.


Le viager libre
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Le vendeur cède la propriété et la jouissance de son bien à l’acquéreur qui en échange lui versera un bouquet et une rente à vie. L’acquéreur pourra donc occuper ou louer le bien à sa convenance. Les impôts et les charges seront supportés par l’acquéreur.


La vente à terme
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La vente à terme correspond à la vente d’un bien immobilier où l’acquéreur paie un bouquet comptant et des mensualités sur une période définie (le paiement est limité dans le temps). Le vendeur peut, dans le cas d’une vente à terme occupée, se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Le prix et la durée d’occupation sont déterminés lors de la vente. Un versement comptant et des mensualités réparties sur un certains nombres d’années détermine le prix à payer. Si le bien est libre, le prix correspond à sa valeur vénale, si le vendeur se réserve un certain temps de jouissance une décote sera appliquée. Si le vendeur décède avant d’avoir perçu toutes les mensualités, ceux seront les héritiers qui en bénéficieront jusqu’à leur terme.


La nue propriété
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C’est une vente où l’on possède juste la propriété et où le vendeur se réserve la jouissance durant toute sa vie. L’acquéreur paiera un prix fixé au départ et il n’y aura aucune rente.


Pourquoi vendre en viager ?
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Pourquoi vendre mon bien en viager par l’intermédiaire d’un spécialiste du réseau 3G IMMO-CONSULTANT ?

 ♦ Nos retraites diminuant de plus en plus, leur avenir étant menacé…

 ♦ Le viager est une bonne solution pour y faire face et de s’apporter un complément de revenus ou de retraite.

 ♦ Le viager permet de recevoir un bouquet et une rente qui fera office de retraite jusqu’à la fin.

 ♦ La rente est indexée, défiscalisée en partie, et pouvant être réversible à 100%.

 ♦ Cette solution permet de rester chez soi, et de protéger son conjoint ou une personne de son choix.

 ♦ Vous ne supportez plus que les charges locatives du bien.

 ♦ Les gros travaux futurs sont à la charge de l’acquéreur.


Les termes importants utilisés lors d’une transaction en viager
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 ♦ Crédirentier : c’est la personne qui reçoit la rente, à savoir le vendeur. Ce peut être une ou plusieurs personnes, disposant ou non de liens familiaux. Le crédirentier ne peut jamais être une personne morale.

 ♦ Débirentier : c’est la personne qui paye la rente, à savoir l’acheteur. Ce peut être une personne physique ou une personne morale .Une SCI peut être débirentière.

 ♦ Valeur vénale : c’est la valeur à laquelle un bien immobilier pourrait être vendu sur le marché à un instant donné.

 ♦ Bouquet : c’est la somme versée au comptant et en une seule fois par l’acheteur le jour de l’acte de vente authentique. Son montant, pouvant représenter de 0 à 50% du prix de vente est fixé à l’amiable par le vendeur et l’acheteur.

 ♦ Arrérage : c’est le montant de la rente. Les arrérages sont le plus souvent mensuels mais ils peuvent être trimestriels, semestriels ou annuels.

 ♦ Rente : c’est la somme payée par le débirentier. Une rente peut être consentie sur une ou deux têtes. Si la rente est fixée aux deux conjoints. Au décès du premier, la rente continue à être versée au conjoint survivant.

 ♦ Rente viagère : c’est la rente versée par le débirentier au crédirentier qui la perçoit sa vie durant. Rente certaine : Rente payable durant une période déterminée. Le montant de la rente dépend du terme choisi, que ce soit en fonction d'une durée fixe ou d'un âge déterminé. Le paiement de la rente est garanti au rentier ou à son bénéficiaire pour le terme choisi.

 ♦ Indexation de la rente : c’est la révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat. L’indexation de la rente est obligatoire et est revue à la date anniversaire du contrat. L’indice le plus couramment utilisé est celui de l’indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’INSEE.

 ♦ Tête : c’est la personne qui reçoit une rente viagère ou pendant la vie de laquelle une rente viagère est payée à un tiers.

 ♦ Droit d’usage et d’habitation : droit pour le vendeur d’habiter un bien sa vie durant sans pouvoir le louer ou le prêter. Le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation doit s’acquitter des charges d’entretien du bien ainsi que de la taxe d’habitation (mêmes charges qu’un locataire).

 ♦ Jouissance : C’est le droit de disposer d’un bien.

 ♦ Pleine propriété : propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte.

 ♦ Nue-propriété : propriété d’un bien dont le titulaire n’a pas la jouissance. L’acquéreur possède uniquement la propriété pendant le vendeur se réserve la jouissance durant toute sa vie. L’acquéreur paiera un prix fixé au départ et il n’y aura aucune rente.

 ♦ Usufruit : La jouissance de l’usufruit appartient au vendeur, ce qui s’applique rarement au viager car l’usufruit est remplacé par un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) réservé exclusivement au crédirentier. En cas de libération volontaire du bien par le crédirentier pendant la durée du contrat, la rente se trouve majorée suivant un taux déterminé à l’acte de vente.

 ♦ Usufruitier : c’est le bénéficiaire du bien sans restriction.

 ♦ Contrat aléatoire : Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain Le contrat de rente viagère figure, comme les contrats d’assurances, les jeux et le pari, dans la catégorie des contrats dits « aléatoires » prévus par les articles 1964 à 1983 du Code civil (en l’absence d’aléa, la nullité du contrat peut être prononcée).

 ♦ Clause résolutoire : Clause permettant d’annuler la vente dans certains cas. La clause résolutoire permet d'obtenir la résiliation automatique du bail en cas d'infraction aux obligations qu'elle vise puisque les parties conviennent à l'avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul fait du manquement sans que tribunaux ne puissent s'y opposé.

 ♦ Privilège du vendeur : C’est une garantie qui permet au vendeur, en cas de non paiement de la rente ,de faire saisir le bien et de le faire vendre aux enchères à son profit par préférence aux autres créanciers de l’acquéreur ,afin de récupérer le montant des rentes impayées . Elle se caractérise par une inscription au bureau des hypothèques.

 ♦ Acte authentique : Comme pour toute transaction immobilière l'acte de vente devra être établi et reçu par un notaire.


En conclusion
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Le viager immobilier apporte des avantages au vendeur qui s’assure une rentrée d’argent qui contribue à un complément de revenu ou de retraite alors que le viager offre une solution d’investissement intéressante à l’acquéreur. En confiant votre projet de vente ou d’achat d’un bien sous la forme de viager à un conseiller 3G IMMO-VIAGER, vous vous assurez les services d’un professionnel qualifié à votre service et à votre écoute.